電影城涉稅

1. 工商注冊：涉稅信息變更流程

【報送資料】
（1）納稅人信息變更的有關證明文件原件及復印件。
（2）經辦人身培兆份證明。
【基本流程】
【基本規范】
（1）辦稅服務廳核對納稅人提交的相關資料所載信息是否准確、是否完整並符合法定形式，經辦人出示的身份證明是否與本人一致，符合的受理並錄入變更信息；不符合的當場一次性提示應補正資料或不予受理原因。
（2）辦稅服務廳根據納稅人提供的資料和信息，在稅收征管系統中錄入並列印相關變更信息，交納稅人簽章確認迅汪。納稅人無法當場簽章確認的，可將列印的變更信息交納稅人，提示納稅人在下次辦理涉稅事宜時畝中仔返還已簽章確認的變更信息。
（3）辦稅服務廳採集變更信息後，1個工作日內將相關資料信息轉下一環節。
【升級規范】
（1）提供互聯網路預採集變更信息服務，實現納稅人網上預填單。
（2）納稅人提出辦理信息變更，國稅機關或地稅機關一方受理後，由受理方變更信息，納稅人無需再向另一方稅務機關申請辦理信息變更。
（3）提供同城通辦服務。

2. 2022年底前實現不動產登記涉稅業務全流程信息實時共享

國家稅務總局 自然資源部關於進一步深化信息共享 便利不動產登記和辦稅的通知

稅總財行發〔2022〕1號

國家稅務總局各省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務局，國家稅務總局駐各地特派員辦事處，各省、自治區、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門，新疆生產建設兵團自然資源局:

為深入推進不動產登記便利化改革，根據黨中央、國務院關於優化營商環境的決策部署，按照中辦、國辦印發的《關於進一步深化稅收征管改革的意見》以及《國務院辦公廳關於壓縮不動產登記辦理時間的通知》（國辦發〔2019〕8號）工作要求，不斷鞏固拓展黨史學習教育成果，現就進一步深化稅務部門和自然資源主管部門協作、加強信息共享有關事項通知如下：

一、深化部門信息共享

稅務部門和自然資源主管部門要立足本地信息化建設實際，密切加強合作，以解決實際問題為導向，合理確定信息共享方式，及時實現共享實時化。2022年底前，全國所有市縣稅務部門和自然資源主管部門應實現不動產登記涉稅業務的全流程信息實時共享。

（一）信息共享內容。自然資源主管部門應向稅務部門推送統一受理的不動產登記申請和辦稅信息。主要包括：權利人、證件號、共有情況、不動產單元號、坐落、面積、交易價格、權利類型、登記類型、登記時間等不動產登記信息，以及辦理納稅申報時所需的其他登記信息。

稅務部門應向自然資源主管部門推送完稅信息。主要包括：納稅人名稱、證件號、不動產單元號、是否完稅、完稅時間，以及辦理不動產登記時所需的其他完稅信息。

（二）信息共享方式。各省、自治區、直轄市和計劃單列市（以下簡稱各省）稅務部門和自然資源主管部門原則上應通過構建「省對省」模式實現信息共享，即兩部門在省級層面打通共享路徑，通過政務服務平台或連接專線實現不動產登記和辦稅信息實時共享。

條件暫不具備的，可由省稅務部門與自然資源主管部門協商，以介面方式實現信息實時共享；對不動產登記信息管理基礎平台已遷移至電子政務外網的市縣，可通過調用省稅務部門部署於電子政務外網的數據介面實現信息實時共享；已實現信息實時共享的市縣暫可保持原有共享方式。各省自然資源主管部門要積極創造條件，會同稅務部門推動實現「省對省」模式。

（三）信息共享要求。各省稅務部門和自然資源主管部門要強化部門協作，共同研究確定信息共享方式、制定介面規范標准、完成介面開發，確保不動產登記和辦稅所需信息實時共享到位。要建立安全的信息共享物理環境、網路環境、數據加密與傳輸機制，保障數據安全。要制定信息共享安全制度，共享信息僅用於不動產登記和辦稅工作，防止數據外泄，確保信息安全。

各省稅務部門和自然資源主管部門要深入推進「以地控稅、以稅節地」工作，以不動產單梁舉元代碼為關鍵欄位，加強地籍數據信息的共享。稅務部門要加快構建基於地理信息系統的城鎮土地使用稅、房產稅稅源資料庫，不斷提升稅收征管質效；自然資源主管部門要加強地籍調查工作，在不動產登記信息管理基礎平台上，建立健全地籍資料庫，推進地籍數據信息的共享應用。

二、大力推進「一窗辦事」

稅務部門和自然資源主管部門要在鞏固「一窗受理、並行辦理」工作成果基礎上，以部門信息實時共享為突破口，大力推進信息化技術支撐下的線上線下「一窗辦事」。不動產登記和辦稅聯辦業務原則上應該通過「一窗辦事」綜合窗口受理，不得通過單一窗口分別受理、串態渣隱聯辦理。2022年底前，全國所有市縣應實現不動產登記和辦稅線下「一窗辦事」；2023年底前，全國所有市縣力爭實現不動產登記和辦稅「網上（掌上）辦理」。

（一）線下實現「一窗辦事」。各省稅務部門和自然資源主管部門要統一線下綜合受理窗口業務規范，堅決取消違法違規的前置帆廳環節、合並相近環節，對退稅、爭議處理等特殊業務，可單獨設置業務窗口，進一步改善企業群眾辦事體驗。要積極推動稅務部門稅收征管系統與自然資源主管部門不動產登記系統對接，應用信息化手段整合各部門業務，將紙質資料「現場傳遞」提升為電子資料「線上流轉」。要認真梳理優化辦理流程，在綜合受理窗口統一收件、統一錄入後，自然資源主管部門不動產登記系統自動將稅務部門所需信息推送至稅收征管系統。稅務部門並行辦理稅收業務，及時確定稅額，為納稅人提供多渠道繳納方式，力爭實現稅費業務現場即時辦結。納稅人完稅後，稅收征管系統向自然資源主管部門不動產登記系統實時反饋完稅信息，自然資源主管部門依法登簿、發證。

（二）積極推進線上「一窗辦事」。各省稅務部門和自然資源主管部門要圍繞智慧稅務建設和「互聯網＋不動產登記」的目標，加強網上不同業務系統相互融合，實行「一次受理、自動分發、集成辦理、順暢銜接」，實現登記、辦稅網上申請、現場核驗「最多跑一次」或全程網辦「一次不用跑」。各省要結合本地區實際，明確「一窗辦事」平台開發層級和應用范圍，統籌加快手機APP、小程序等開發應用，逐步實現不動產登記和辦稅全程「掌上辦理」。要打通信息數據壁壘、統一流程環節，實現線上線下業務辦理有機貫通銜接。

三、切實保障各項任務有序落地

稅務部門和自然資源主管部門要從黨史學習教育中汲取繼續前進的智慧和力量，切實為群眾辦實事解難題，增強群眾的獲得感和滿意度。

（一）提高政治站位。各省稅務部門和自然資源主管部門要高度重視不動產登記和辦稅便利化，將此項工作作為鞏固拓展黨史學習教育成果的有力措施。要向當地黨委、政府主動匯報工作情況，積極爭取黨委和政府在信息數據、經費、技術、場地等方面給予支持。要努力將不動產登記和辦稅打造為本地優化營商環境的「排頭兵」，持續規范辦事流程，不斷提升服務質效，營造和諧穩定、可持續的政務服務環境。

（二）細化任務措施。各省稅務部門和自然資源主管部門要盡快研究制定適合本地區的實施方案，明確目標任務，細化具體措施。對本轄區范圍內尚未實現信息共享的市縣，要及時統計梳理，分析原因，制定時間表、任務圖，逐一掛賬銷號。要堅持問題導向，因地制宜採取創新舉措，及時解決存在問題。

（三）狠抓責任落實。各省稅務部門和自然資源主管部門要圍繞目標加大績效考評和督導力度，嚴格工作標准，壓實職責任務。必要時聯合開展實地督查，跟蹤指導，督促工作落實，確保各市縣按期實現工作任務，及時將便利化改革成效惠及廣大群眾。

國家稅務總局 

自然資源部

2022年1月7日

3. 跨城區變更企業經營地址如涉稅如何處理

1，如題所述，應在原主做彎管稅務機關清繳稅款後才能申請辦理經營地址變更手續。
2，一般情況下，納稅人應先在原駐地進行稅嘩辯務清亂胡缺算後，再依法辦理工商稅務的遷轉手續。
3，以上僅供參考，請予核實，依法操作。

4. 兩部門：2022年底前實現不動產登記涉稅業務全流程信息實時共享

中房網訊（亞晨/文）國家稅務總局、自然資源部近日聯合印發《關於進一步深化信息共享便利不動產登記和辦稅的通知》（以下稱《通知》）要求，深化部門信息共享，大力推進「一窗辦事」，切實保障各項任務有序落地。

《通知》指出，稅務部門和自然資源主管部門要立足本地信息化建設實際，密切加強合作，以解決實際問題為導向，合理確定信息共享方式，及時實現共享實時化。2022年底前，全國所有市縣稅務部門和自然資源主管部門應實現不動產登記涉稅業務的全流程信息實時共享。

《通知》提出，自然資源主管部門應向稅務部門推送統一受理的不動產登記申請和辦稅信息。主要包括：權利人、證件號、共有情況、不動產單元號、坐落、面積、交易價格、權利類型、登記類型、登記時間等不動產登記信息，以及辦理納螞旦弊稅申報時所需的其他登記信息。

稅務部門應向自然資源主管部門推送完稅信息。主要包括：納稅人名稱、證件號、不動產單元號、是否完稅、完稅時間，以及辦理不動產登記時所需的其他完稅信息。

各省、自治區、直轄市和計劃單列市（以下簡稱各省）稅務部門和自然資源主管部門原則上應通過構建「省對省」模式實現信息共享，即兩部門在省級層面打通共享路徑，通過政務服務平台或連接專線實現不動產登記和辦稅信息實時共享。

《通知》要求，各省稅務部門和遲薯自然資源主管部門要深入推進「以地控稅、以稅節地」工作，以不動產單元代碼為關鍵欄位，加強地籍數據信息的共享。稅務部門要加快構建基於地理信息系統的城鎮土地使用稅、房產稅稅源資料庫，不斷提升稅收征管質效；自然資源主管部門要加強地籍調查工作，在不動產登記信息管理基礎平台上，建立健全地籍資料庫，推進地籍數據信息的共享應用。

此外，《通知》還提出，稅務部門和自然資源主管部門要在悶族鞏固「一窗受理、並行辦理」工作成果基礎上，以部門信息實時共享為突破口，大力推進信息化技術支撐下的線上線下「一窗辦事」。

不動產登記和辦稅聯辦業務原則上應該通過「一窗辦事」綜合窗口受理，不得通過單一窗口分別受理、串聯辦理。2022年底前，全國所有市縣應實現不動產登記和辦稅線下「一窗辦事」；2023年底前，全國所有市縣力爭實現不動產登記和辦稅「網上（掌上）辦理」。

5. 五華區工商注冊：出租房屋涉稅怎麼處理一文幫你搞定！

出租房屋涉稅稅種多樣，該如何處理呢？一問幫你搞定！
一、房產稅
1.企業出租房屋，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。
2.無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。
3.對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4%的稅率徵收房產稅。
4.對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房;房管部門向居民出租的公有住房;落實私房政策中帶戶發還產權並以政府規定租金標准向居民出租的私有住房等，暫免徵收房產稅。
5.2016年1月1日至2018年12月31日，對公共租賃住房免徵房產稅。
6.對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
7.房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。
二、增值稅
1.企業出租房屋取得的收入按「現代服務-租賃服務」繳納增值稅。
2.經營租賃方式將土地出租給他人使用、車輛停放服務、道路通行服務(包括過路費、過橋費、過閘費等)等按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。
3.一般納稅人出租房屋，全額開具增值稅專用發票或普票發票。
(1)適用稅率為11%，可抵扣進項稅額;
(2)符合條件可選擇適用簡易計稅，按5%徵收率計算繳納增值稅，不可抵扣進項稅額。
(3)一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅;將5月1日之後租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。
(4)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算應納稅額。(財稅(2016)36號)
(5)房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。(財稅〔2016〕68號)
(6)一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產提供的融資租賃服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。(財稅〔2016〕47號)
4.小規模納稅人按5%徵收率計算繳納增值稅，可以全額自行開具或代開增值稅專用發票。
小規模納稅人出租其取得的不動衫模謹產(不含個人出租住房)，應按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
5.自然人出租房屋
(1)自然人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
(2)自然人出租不動產(不含住房)，按照5%的徵收率計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
(3)自然人採取預收款或一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免徵增值稅優惠政策。
月租金收入不超過3萬元，免徵增值稅及附加，只能代開增值稅普通發票，放棄「免徵增值稅及附加」，可以代開增值稅專用發票。
(4)其他個人出租不動產，申請代開發票的，由代征稅款的地稅局代開增值稅或基專用發票或者增值稅普通發票。
6.個體工商戶出租房屋
(1)個體工商戶出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納增值稅稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
(2)個體工商戶出租不動產(不含住房)適用一般計稅方法計稅的，稅率為11%;
個體工商戶出租不動產(不含住房)適用簡易計稅方法計稅的，徵收率為5%。
7.納稅人自行開具或者稅務機關代開出租不動產增值稅發票時，應在備注欄註明不動產的詳細地址。
8.提供租賃服務採取預收款方式的，其增值稅納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
9.2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房，免徵增值稅。
10.軍隊空餘房產租賃收入，免徵增值稅。
11.納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬於增值稅視同銷售服務。
三、印花稅
1.企業出租房屋簽定的租賃合同屬於財產租賃合同，需按規定繳納印花稅，稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。碼戚
2.各地執行口徑仍按照印花稅條例規定，依據合同所載金額確定計稅依據。合同中所載金額和增值稅分開註明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據，未分開註明的，以合同所載金額為計稅依據。
四、企業所得稅
1.企業出租房屋取得的收入需按規定計算繳納企業所得稅。
2.租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
五、個人所得稅
個人所得稅：按20%稅率計算繳納。
1.由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用(每次800元為限，一次扣不完的，可在以後期扣除)
2.稅法規定的費用扣除標准：每月(次)收入不超過4000元的扣除800元費用;每月(次)收入超過4000元定率減除20%費用。
3.個人所得稅計算公式：
(1)每月(次)收入不超過4000元：應納稅所得額=每次(月)收入額-准予扣除項目-修繕費用(800元為限)-800元;
(2)每月(次)收入超過4000元：應納稅所得額=【每次(月)收入額-准予扣除項目-修繕費用(800元為限)】*(1-20%);
(3)應納所得稅額=應納稅所得額*20%
六、其他稅種
根據《財政部國家稅務總局關於公共租賃住房稅收優惠政策的通知》(財稅〔2015〕139號)的規定，自2016年1月1日至2018年12月31日：
1.對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成後佔地免徵城鎮土地使用稅，在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建築面積占總建築面積的比例免徵建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮土地使用稅。
2.對公共租賃住房經營管理單位免徵建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建築面積占總建築面積的比例免徵建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。
3.對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免徵契稅、印花稅;對公共租賃住房租賃雙方免徵簽訂租賃協議涉及的印花稅。
4.對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。
5.企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，准予在計算應納稅所得額時扣除。
6.對符合地方政府規定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領取的住房租賃補貼，免徵個人所得稅。
7.對公共租賃住房免徵房產稅。公共租賃住房經營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免徵房產稅優惠政策。
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6. 集體土地集資建房的涉稅處理

《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。即：建設使用農村集體土地，法律規定只有以下幾種情況：

一是農民的宅基地；

二是農村公共設施和公益事業建設的用地；

三是農村興辦的鄉鎮企業或者聯營企業；

集體土地集資建房不應徵收土地使用稅：

憲法第十條「城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地培廳，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地升中扮、自留山，也屬於集體所有。」根據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，農民宅基地，屬於農民集體所有，不得出讓、轉讓。而小產權房的土地性質就是屬於宅基地，不能夠在市場上流通。同時根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易時土地使用權隨同房屋所有權同時轉讓。因此，根據上述法律規定，小產權房雖然具有財產轉讓行為，但是，並未形成事實上的土地轉讓行為，並不是包括財產所有權和土地使用權一起轉讓的完整的房產轉讓行為。

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人。前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。如果土地屬於國有性質，吵灶由於該土地已經通過向政府繳納一次性租金即「土地出讓金」後得以在市場上流轉，因此，土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個人繳納。這時候，承租方是土地的臨時實際使用人，土地使用權仍歸出租方擁有，出租方憑借出租取得了實際收益(租金)，土地使用稅應由出租方繳納。但是，如果土地是集體性質，土地使用人通過承租直接向擁有集體土地所有權的集體組織租賃取得實際使用權，根據《財政部國家稅務總局關於集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]56號)文件規定：在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。此時，土地使用稅就應該由承租人來繳納了。由此來看，在建設期間是否徵收土地使用稅，主要是看是集體土地否在土地使用稅開征范圍內，集體土地是否用於建設項目(房地產開發)。由於小產權房的土地屬於農村宅基地的集體所有性質，並未形成建設用地用於開發房產可在市場上自由流通，因此，不用徵收土地使用稅。

集體土地集資建房不應徵收土地增值稅：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，只有轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。所以集體土地集資建房，不徵收土地增值稅。

7. 文化創意服務需要辦理外出涉稅登記嗎

需要。文化創盯銀坦意產業中的出版、電影電視、錄像、文藝品和游戲等領域，所採取的稅收優惠政策都不盡相同，文化創意服務需要辦理外出涉稅登記，而且普遍搏碧特徵是稅率低、減免額度凱桐大，政府投入扶持力度強。

8. 涉稅業務有哪些

目前我國稅收分為流轉稅、所得稅、資源稅、財產稅、行為稅五大類。

中國現行的稅種共18個種，分別是：悔顫物增值稅、消費稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅、資源稅、城市維護建設稅、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、車船稅、碧液船舶噸稅、車輛購置稅、關稅、耕地佔用稅、契稅、煙葉稅。

只有個人所得稅、企業所得稅和車船稅這洞培3個通過全國人大立法，其他絕大多數稅收事項都是依靠行政法規、規章及規范性文件來規定。

9. 融資租賃房產涉稅賬務如何處理

融資租賃房產涉稅賬務如何處理

財政部、國家稅務總局下發的《關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

融資租賃房產稅計稅依據以會計規定為准

《房產稅暫行條例》規定，房產余值，是指房產原值一次減除10%～30%後的余值。關於房產原值如何確定的問題，2008年12月28日財政部、國家稅務總局下發的《關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)明確規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。《企業會計准則第21號——租賃》(財會〔2006〕3號)第十一條規定，在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的，可歸屬於租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產價值。租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的開始日。

財稅〔2009〕128號文件規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。在實際工作中，財務人員如何計算融資租賃房產的房產稅?綜合上述規定，用一實例來加以詳細說明。

甲公司2009年11月從乙公司融資租入一生產車間，合同約定租賃期限為10年，最低租賃付款額合計為1500萬元，最低付款額現值為1200萬元。該生產車間公允價值為1400萬元。則該生產車間會計入賬價值為1200萬元，即房產原值為1200萬元。假設甲公司所在地稅務機關殲桐歲規定計征房產稅的依據為房產原值一次減除30%後的余值，那麼甲公司融資租入生產車間的房產余值為840萬元[1200×(1-30%)]。

融資租賃房產的所得稅計稅基礎與會計規定不同

《企業所得稅法實施條例》第五十八條規定，融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎;租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎。第四十七條規定，以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。

而會計准則規定，在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允氏睜價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的.，可歸屬於租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產價值;未確認融資費用應當在租賃期內各個期間進行分攤。承租人應當採取實際利率法計算確認當期的融資費用。承租人應當採用與自有固定資產相一致的折舊政策計提租賃資產折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產所有權的，應當在租賃資產使用壽命內計提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產所有權的，應當在租賃期與租賃資產使用壽命兩者中較短的期間內計提折舊。

從稅法有關融資租賃計稅基礎的規定可以看出，條例並未規定計輪閉算最低租賃付款額的現值，這與會計准則的規定是有差異的。條例採用相對簡化的處理方式，按合同規定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產的入賬價值，將會計准則中確認的未實現融資費用直接計入固定資產原值，然後分期計提折舊。由此可見，稅法規定融資租入的固定資產的計稅基礎與會計上該資產的入賬價值是存在差異的，需進行納稅調整。在會計上未計入資產成本的未確認融資費用，因其實際已經包含在計稅基礎中，按規定應當以折舊的方式在固定資產的使用期限里分期扣除，不得在稅前直接扣除，應調增應納稅所得額。

接上例，由於合同約定該生產車間租賃期限為10年，最低租賃付款額合計為1500萬元，最低付款額現值為1200萬元，公允價值為1400萬元，所以按會計制度規定應在財務費用列支的未確認融資費用為300萬元(1500-1200)。而按稅法規定該生產設備的計稅基礎為1500萬元，折舊年限為20年。那麼2009年應調增應納稅所得額為1.25萬元，即當期按會計規定列支的未確認融資費用2.5萬元(300÷120×1)減去當期按稅法規定允許稅前扣除的折舊額1.25萬元(300÷240×1)的差額。

融資租賃期間的房產不繳契稅

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。《契稅暫行條例》第二條規定， 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：(一)國有土地使用權出讓;(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;(三)房屋買賣;(四)房屋贈與;(五)房屋交換。而融資租賃，是指出租人根據承租人對供貨人和租賃標的物的選擇，由出租人向供貨人購買租賃標的物，然後租給承租人使用。融資租賃，實質上出租人轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。資產的所有權最終可以轉移，也可以不轉移。由於在融資租賃期間房產的所有權仍屬於出租方，還沒有發生轉移變動，因此，融資租賃期間的房產不交契稅。但是如果在融資租賃期過後，租賃雙方的房屋所有權發生轉移，則承租方應按規定繳納契稅。

另外，納稅人不要忘了融資租賃合同要按“借款合同”計稅貼花，而不是按產權轉移書據。《合同法》第二百三十七條規定，融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。這就是說，融資租賃期間，資產的所有權沒有發生轉移，融資租賃房產合同不屬於產權轉移書據。《關於對借款合同貼花問題的具體規定》(國稅地字〔1988〕第030號)第四條的規定，銀行及其金融機構經營的融資租賃業務，是一種以融物方式達到融資目的的業務，實際上是分期償還的固定資金借款。因此，對融資租賃合同，可根據合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花。

接上例，該融資租賃合同應貼印花稅750元(1500萬元×0.005%)。