Ⅰ 全东莞有几间汇一城
呵呵，就一家，而且我上班的地方就在汇一城的旁边，每天都对着他只是没什么钱去买东西、有个大商场，有特色餐厅，有电影院，还有一个 真冰溜冰场。南城第一国限3期4号楼旁边。
Ⅱ 东莞第一国际的嘉禾影院开业了没
开业了
Ⅲ 名侦探柯南剧场版15 东莞什么地方有得看、什么时候在哪间电影院有
1.下个月（11月）
首先，肯定是11月上旬，4号或者11号，但全力争取4号。原版和配音版都会有。目前配音工作已经完成，由于国庆长假，要到节后才能送最后一次审查。（官方发言截取）
2.东莞地区上映影院
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东莞万达国际电影有限公司
东莞市万江区万道路华南MALL,D区4楼
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东莞嘉禾影城
东莞市樟木头镇西城路11号天一城购物中心5楼嘉禾影城
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东莞嘉禾影城(第一国际店)
东莞市南城区鸿福路200号第一国际汇一城3楼(近吉之岛)
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东莞火山湖电影城
东莞市东城区东城中影世博广场G区3楼
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东莞时代电影城
东莞市南城区鸿福路88号莱蒙商业中心时代电影城
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东莞市星河电影城（新开业）
广东省东莞市石龙镇新桥路天和百货四楼
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虎门步行街
广东省东莞市虎门镇太沙路64号
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东莞金逸国际电影城
东莞市厚街富民商业街C栋3楼（南环路与吉祥路交汇处）
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东莞横店电影城
东莞市莞城区东纵大道111号愉景威尼斯广场步行街D区二至三层
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东莞夏飞电影有限公司
广东省东莞市寮步镇红荔路景泰时代广场
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东莞大扬长盛影城
东莞市大朗镇长盛广场D区3楼
Ⅳ 东莞的广久传媒怎么样
广久文化传媒有限公司坐落于广东省东莞市CBD第一国际中央商务区，紧邻东莞市行政中心区，多维交通网络四通八达，云集各大主流媒体、文化产业及互联网尖端科技产业，是东莞最核心的产业基地。广久文化传媒是一家集策划推广于一体的综合传媒公司，专注于会展活动、综艺节目、文艺晚会、开业庆典等各类综艺节目策划承办及现场直播；企业宣传片、形象片、专题片、微电影、院线网络电影等影视制作、发行；企业形象策划、艺人形象包装、艺人经纪等服务。第十三届中国超级模特大赛东莞赛区是由广东广久文化传媒有限公司承办，中国超级模特大赛是中国最权威、最具影响力的专业模特大赛。每年上半年举办，现已成为中国优秀职业模特进入亚洲和世界超级模特行列的桥梁和纽带。中国超级模特大赛是以“选拔和培养中国最优秀职业模特及演艺艺人向全国及世界输出”为宗旨，通过中国超级模特大赛展示中国青年女性健康向上的精神风貌和青春活力，推动中国模特演艺事业的发展。
Ⅳ 去东莞市第一国际怎么走
方案1:47.7公里,83路-79路
步行：至樟木头车站,约250米
乘:83路(樟木头车站-石碣黄泗围)
上：樟木头车站 （ 经过18站）
下：墩皇岭
换:79路(桥头车站-市汽车总站)
上：墩皇岭 （ 经过26站）
下：东泰花园南
步行：至第一国际,约750米
方案2:53.2公里,87路-79路
步行：至樟木头车站,约250米
乘:87路(樟木头车站-榴花汽车站)
上：樟木头车站 （ 经过12站）
下：常平车站
换:79路(桥头车站-市汽车总站)
上：常平车站 （ 经过36站）
下：东泰花园南
步行：至第一国际,约750米
Ⅵ 地铁站里有很多商店，还有地下广场，这是不是地下城市的雏形呢未来如果地面的环境恶劣无法居住，
市复杂的研究 - 城市综合体的情况下
城市发展的总体规模是巨大的，巨大的投资，在未来的发展，但许多专业涉及，影响深远，更苛刻的城市综合体，所以它的发展模式和一般的房地产发展是根本不同的，需要有效整合城市资源，业务资源，专业资源，以达到发展效益和社会影响的市政复杂的。城市综合体是一个巨大的工程。
量身定制的百富勤投资咨询有限公司策划研究中心世界各国，特别是近几年，国内城市研究，根据不同的位置在不同的城市，城市特色和历史阶段的复杂从投资和运营的角度来看，可以归结为三个城市综合体开发模式：
（1），“独立”的发展模式
这种模式在早期的工业时代，资本主义的原始积累产生了巨大的财富，一个大财团或政府已经采取市政复杂的建设，以展示他们的实力，最典型的例子：纽约的洛克菲勒中心，在洛克菲勒基金会，法国巴厘岛德防御区所建，始建由法国政府，这种发展模式的特点是单一的投资主体（主要是财团或政府），合作机构（主要是建筑承包商，设计公司），相对应的功能相对简单。
（2）合资企业 - 公共财政资助模式
这种模式一般是改造旧城区的商业中心，一个单一的开发力量相对薄弱，因此政府的优惠政策，公共财政补贴，免息贷款及其他政策在内的一系列合资或合作的老城区的复兴要达到的目的的开发商开发的。这种模式是在上世纪70-80年代，城市综合体的发展。如商务区的日比谷池袋日出业务大街上，新宿西口博物馆“。这种模式的特点是公共和私营部门的合作伙伴关系，各取其利，合作单位是比较小的，功能很强，但不够专业。 BR />
（3），“合作链”的发展模式
要求越来越高，现代城市发展的市级复杂的，它是一个城市功能相结合，是一个典型的房地产没有形成一个广泛的感的城市综合体的建筑形式。强调城市规划，建筑，市政设施，交通的全面发展，更大程度的城市环境，建筑空间有机地结合起来，形成一个连续的，协调的空间。
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图3-17
全面的城市规划，设计，定位，发展，服务，管理是不是一个普通的开发经验能够做的，开发商自有资金，融资渠道，良好的与银行，土地规划，开发的大型项目在各种状态下的物质经验，甚至包括建筑理念的关系是一个挑战。因此，开发的国内市政复杂的，需要更多的“合作链”的发展模式，这是发展模式，以适应未来发展的城市综合体。
如北京，中国的中央广场，第一国际的东莞，深圳市口岸，使用这种发展模式，它的工作方式是一个巨大的项目运营细分阶段的进展情况，然后方面的内容到舞台，每个阶段，每个内容由专业公司来执行，并明确各方在合同中的权利和利益。它必须是由个人执行内容的角度来看，该公司应该是相当出色的，可以说，这样做可以实现整个项目的风险最小化，分散化，将开发利润，营业利润，品牌利润最大化。这种合作方式，虽然较长的初步谈判，但充分体现了集体智慧的战斗中，一旦确定下来，所有合作伙伴公司的利益和风险捆绑在一起，将消除执行的障碍。这种模式来表示，如下图所示：3-18
图由于大型城市综合体的发展，巨额投资，项目融资安排是非常重要的，在项目开发过程中，一旦一个环节的资金链出了问题，后果可能是灾难性的，因此，将有在开始发展的项目融资安排。中国的目前的实际房地产融资渠道为一个单一的，多银行贷款，但资本市场的成熟，在各种融资渠道将逐步提高，包括房地产投资信托基金，海外上市，房地产抵押债券，市政复杂的发展资金瓶颈将得到解决。许多大型外资房地产投资基金开始试探性地进入中国的房地产，如摩根士丹利，ING，AIG在市政复杂的发展可以借鉴房地产基金，共同发展城市的成功经验，从复杂的是，开发者必须考虑的一个重要组成部分。
同时，大部分的城市综合体改造老城区的中心，CBD重大建设项目，城市政府高度重视的社会影响也是不可比较的项目，项目发展如何与政府互动东莞国际成功开发出与当地政府之间的互动与合作是密不可分的，是一个值得关注的问题。
总之，“合作链”的发展模式，不仅关系到各种相关公司之间的密切合作，也包括了与政府的关系，而基金。合作链“的发展模式是最合适的，因为这类产品涉及管理水平比较薄，而且他们必须与质量，经营，运作模式一般情况往往是无法控制的市政复杂的项目。有些公司是第一个采用这种“合作链的发展，无疑是一个大胆的尝试，这种模式可能成为未来的市政复杂的项目，开发新的运行模式。
1 4.1蒙特利尔地下购物商场（地下城，蒙特利尔，1962年 - 至今）
编者按：
蒙特利尔，加拿大的法语城市，被称为北美国人在巴黎说。 ，在加拿大漫长而寒冷的冬季，但上的商业气候在这个大都市的影响。蒙特利尔市从20世纪60年代初，以启动建设的地下商场，经过近4几十年的建设，已建成世界最大，最独特的地下商场，她不仅是公民的蒙特利尔，是加拿大最重要的旅游景点的主要活动。
在国际上，许多大城市的地下商场，然而，只有城市蒙特利尔的地下商场完全建在地下的城市中心。，
地下产权不明确的早期阶段的建设的地下商场，一些法律纠纷，迫使政府采取了一些补救措施。
巨大的地下商场带来了巨大的成功蒙特利尔市，但也带来了无法挽回的损失和问题。随着加??拿大其他主要城市是刚好相反，城市蒙特利尔，地上的财产已经被贬值：因为人的主要活动都转移到地下，造成地面人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年以来城市蒙特利尔地面建设的零售商业建筑，地下几乎不能找到一个从20世纪60年代起，以转让财产。
地下商场的人也带来了其他的问题不能得到解决的地下活动：生活在地面上，人们都习惯于辨别方向的天际线或高几乎完全丧失方向感！建筑物;一旦这个怪物到地面，游客和当地居民，有没有方向感。面对几十公里长的和复杂的地下通道，几乎相同的站，以及商场店面，甚至几十年的当地居民的生活蒙特利尔市，是难以准确确定的基本点，不能确定，他离开了出发的距离或到达目的地的距离。虽然两年地下门面建设，成功地创造出新的东西，即使是在地面或天顶产生巨大的方向标，但远不如感的天际线或高大建筑物的认可，蒙特利尔公民嬉说自己是生活在地下的摩尔鼠标。政府已经尝试了各种方法来解决这个问题，近年来尝试使用高科技手段光电，颜色和气味来区分不同的区域之间也可以考虑使用“蒙特利尔城市建在山坡上，一个窗口，地下建筑的外部空间来安装的优点，以确定方向的天际线（多在数米深的地下建筑物仍然很高，在海平面的新大楼的地下，表面上的建筑物的一部分）。
所有的一切，一个巨大的地下建筑一旦形成，改变了人类的自然习惯，这就要求制造商尽可能充分考虑人与自然的和谐，在建设初期的基本人权习惯。
图4 -1蒙特利尔
4.1.1蒙特利尔的地下商场简介
地下商场通过广泛的地下行人网络连接商场在城市建设的地下商场
最初的想法，但说，这是很简单的，完全没有任何长期的规划和设计。在上个世纪50年代末，城市主干道地铁站，办公楼在地面上要连接到地铁站，有两个开发人员聊天要相互连接，各主要道路两侧的建筑，最简单的方法是修复过街人行天桥。计划报告的市政当局坚决拒绝，因为反对任何有损于城市开发建设的城市天际线。不得已，用地下通道连接的两座建筑物，但建设成本显然远高于地面建筑。开发商预计修建该分店在地下通道，租覆盖的建设成本，从而引起地下商场的原型---地下商店。
1962年后，将有想法的？建设一个城市地下商城，并于1967年完成建设，以为迎接世界博览会的到来，在蒙特利尔举行。
在该地区的地上和地下两层是一条商业街，下面是一个综合性的城市，学校，公园，展览馆，酒店，商场。重点对组合的旧的和新的文化，城市的过程，并强调，在旧的和在新的2文化和两种施工方法。一个建筑，以保持的方式，在原有的文化，另一种新的建筑，如时间的展览馆，博物馆，大学艺术融入新的文化和新的思路，用新的思路在地下城的原始文化的完美结合。
4.1.2的发展思路，找到
地下商场希望达到的CBD地下空间的发展，城市和开发商双赢。注入地下隧道连接的建筑物，维护，监测和责任担保，而不是由开发商建设蒙特利尔市的蒙特利尔政府奖励的方式，占用公共区域，车道许可证，不包括在建筑面积的比例，以及签署的开发协议，包括长期租赁。
</ 4.1.3关键数据指标
道路系统长度约25英里（约40公里）;
每天访问超过50万人;
11700商店，百货公司，餐厅，剧院，电影院，其中约40个剧院，电影院等休闲场所;
4.1.4玛丽城广场（Place Ville Marie酒店的）
玛丽城广场占地的？3公顷，主体市中心区的布局？蒙特利尔，蒙特利尔的商业活动中心。此外，她是第一个连体大型建筑物的地下商场。
图4-2
玛丽市广场，平面呈“+”形，长达183米，塔楼建筑的玻璃钢，是加拿大最高，规模最大的超高层建筑41层以上的基地，很多公司办公室使用，总楼面面积？各楼层的3534平方米上。使用“十”字形的建筑平面，建筑外观看起来直立对称，但也使每层楼的办公空间充满自然光线。
“十”形塔下面有一个宽敞的广场 - “玛丽城市广场，西近巷道布置的一幢15层的带办公室，北部的地下商业中心的安排。步行广场地面覆盖着彩色装饰石材，已经开了四开入地下庭院，并通过广泛的楼梯和地下商业中心取得联系。
广场4层，地铁站的最低水平，2至3层室内停车场900个停车位和技术设备层，顶层是商业中心。玛丽·城市广场的步行通道，商业中心和其他零星的存储组相互关联的地下网络组成的较低的方面。地下行人网络玛丽城广场附近的运气广场和维多利亚广场和中环的巴士站，连成一个整体。
玛丽广场自1964年开幕至今，有80％的办公楼在蒙特利尔市的商场（包括1600店），200家餐厅，45家银行分行，34个电影院，35％的，以及两个大型展馆的地下商场连接。值得一提的是，为了让数米的地下商城多人进入深度，尽可能注意商店各级上下扶梯完全错开对接，增加行人在每一层中的停留时间。
图4-3地下商场
蒙特利尔地下分为4个不同的地区，是最繁忙和最繁荣的麦吉尔/玛丽广场区（麦基尔/地点Ville Marie酒店）城域环网网络，玛丽城市广场和城市的其他地区紧密结合起来，形成三维系统的城市。今天，从四个地区的统计，近50亿人每天穿梭在地下空间的地铁系统。它们链接到的1.7万平方米平方米的办公场所，3800间客房的酒店，1400家以上的三个霍尔。
图4-4
图4-5的地下商场连接地铁图4-6
/> 2。 4.2伦敦码头区改造工程（伦敦码头区,1981-1998）
- 区是超大规模的区域重建项目
编者按：
1981年7月截至1998年3月，近17年伦敦码头区开发有限公司有限公司（LDDC）的面积？22平方公里条的旧海港区是一个大型的市区重建工程。在十几年的时间，整个区域的面貌发生了翻天覆地的变化，不仅吸引了世界各国的目光吸引更多的英国学术界的关注。
伦敦码头区开发有限公司，公司（伦敦码头区开发公司）是一个半官方的市政复杂的开发商，政府于1980年制定，“地方政府规划和土地法”，建立政府主导的性质开发公司。该公司完成了大部分的项目从1994年10月在Docklands，标志着完成个别项目，分阶段撤出该地区。 1998年3月31日，皇家码头项目全面完成，LDDC改造后的码头区撤出，并解散该公司。
伦敦码头区的发展历尽艰辛，但最终非常成功的。如同任何新的区域发展项目，在早期的伦敦码头区也面临着短缺，资金，交通基础设施落后，没有人气，并在该地区的许多其他问题。伦敦码头区开发有限公司，作为牵头企业发展的区域操作，分析和把握的启动项目，也就是，首先提升商业价值的土地在开发区的核心问题。在前期开发资金，集中优势是非常有限的情况下，项目公司，实行土地增值税加入到这个核心，有限的资金投资在主要的交通基础设施为正在进行的项目奠定AA附近的活动奠定了坚实的基础。
图4.2-1 4.2.1历史概况的新码头区全景
，在东部的伦敦路罗德里格斯岛码头，成立于1802年。在随后的120年中，船坞区的工业中心和就业中心在整个伦敦。
30的伦敦码头区发展的鼎盛时期，只有凑雇用的工人就超过3万多名，超过10万的员工凑业务。
1961年至1971年，由于英国制造业和交通运输等行业的下降，整个大伦敦地区超过50万人失业，直接影响这些行业是高度依赖的端口上，运输。同时，进口和出口运输行业也发生了戏剧性的变化。集装箱运输正迅速成为运输行业占主导地位的模式，装卸场所也将搬出的浅水码头和伦敦码头区，数千名码头工人的老码头的逐步关闭，以及相关行业的员工也将失去个就业岗位。 1981年，码头区最后一个老码头，码头的皇家码头也正式宣告结束。的
繁华的繁华的商业和工业中心，淡出生意冷清。在1981年，整个区域？以上20平方公里，只有1,014大企业和小企业，其中70％从事食品，饮料及烟草制品业，只有15.6％的公司还继续从事原金融专业服务行业。 1981年至1983年的2181人，码头整理工作完成的工作，也失业。
伦敦码头区的？22平方公里分为不同地区的，历史码头区的大部分土地是公共的土地。码头区土地状况的地图，显示四种颜色在不同的司法管辖区，并表示在1981年放弃土地和表面涂有颜色的区域。
图4.2-2 1981码头区土地和水的条件下图
图4.2-3老码头水位规模，用于控制货物的船舶通过图4.2 1981 -4。岸边
4.2.2所面临的问题
码头区在短期内，五年来经历了大萧条1978年至19??83年，有12,000个就业机会消失了。当地居民主要由蓝领工人，多年来从来没有过的新技能的培训，并已无法适应社会的发展。
码头区拥有的土地是由当地公共机构，这些机构既没有欲望，也没有重新改造该地区的资本，私人掌握在手中，只有一小部分的土地。公共机构的市场敏感度是非常低的，排斥的态度提供土地。
码头区到处都是废弃的危房，重新开发的一款性价比非常高，增加的不确定因素，从而大大降低了对投资者的吸引力。因此，该地区急需注入的外部因素，以提高开发人员的信心。
该地区大部分当地的基础设施极差，根本无法满足发展的基本要求。多克兰伦敦地区的交通连接，甚至是非常落后的与外部世界的连接，不仅能增加企业的经营成本，但也大大降低了投资回报率。
地区的市场本身不能改变环境，但也无法提供必要的基础设施，要彻底改变其下降的外在形象，因此它很难成为吸引人们的地方？居住和做生意。
多年来在该地区建住宅的，也有一些私人投资者。因为当地政府多年的发展和规划的区域，手头上几乎没有任何有价值的资料和信息，住宅开发商充分认识到，也没有任何在该地区的信息，开发新的住宅投资的回报率，这可能会增加开发商的投资风险。
诸多不利因素，因此，无法走出码头区发展的恶性循环。
4.2.3解决方法
码头区褪色，不仅会影响伦敦的国际大都市形象和国际金融地位，但也造成了严重的社会问题，和保守的地方政府一直未能解决方案加速发展，尽管经济衰退演变成一个长期的情况不能得到解决。
1980年，伦敦政府为了解决这个长期存在的问题，特别是该地区的发展，制定了“地方政府规划和土地法，促进未来的发展奠定了法律基础。<BR / 1981年，当英国政府环境部长及副首相赫塞尔廷勋爵描述的码头区“面积为6000亩的荒地被遗忘的。赫塞尔廷勋爵，力排众议，挺身而出带头，根据政府成立的伦敦码头区开发有限公司，有限公司（LDDC），旨在促进整个重建的码头区的规定吗？ ？22平方公里的136个作品方面，要彻底改变自20世纪60年代以来，该地区的经济衰退的情况。
图4.2-5英国前副首相赫塞尔廷勋爵
在此之前，当地政府已经做了很多的努力，改变落后的地区，但感到无能??为力的进步是非常慢。的LDDC项目公司成立的情况下，唯一正确的选择。新项目由政府全资拥有的公司，利用出售的住宅，工业和商业物业作滚动发展的土地开发收益。为此，项目公司制定明确的发展目标，并给予下列权利：
如果大面积的土地项目开发所需的公共机构，LDDC有权利按照合同约定购买或强制获得的必经之地。为配合这一权利的实现，其他的LDDC发展的新合同，另一方有权提前实施的退休金计划。
手中的起源区政府规划的LDDC审计具体计划仍然是区委，区政府（右）。这种权利的转让是由于低效率的区委，区政府，规划部门太多限制，计划过时，无法满足新形式的发展要求。
项目公司的权利，公共基础设施建设，改造老的基础设施。
保证中央政府资源的直接沟通渠道。
资金有两个来源，一个是输入的中央政府，并通过出售土地获得的其他资金。
尽管中央政府的的LDDC这么大的权利，但权利的行政职能，分配的公屋单位，教育统筹局，医疗管理仍然在当地政府和相关机构。 LDDC可以协助建立各种基金监管，促进地方政府改善这方面的工作。
4.2.4 1981年的基本概况
废弃的土地及楼宇
整个地区60％的土地和水很冷清，没有人会使用大量的工业属性。不是暂时的表面的平均楼价只有25英镑平方米，其商业租金是伦敦的写字楼租金最低的每平方米小于5磅附近的伦敦市和西部11到12磅每平方米相似租金。
1。地区抛弃，空置，使用不当，未利用土地和水
整个码头区陆地表面的水的总公顷空置的建筑物的总比例
877163公顷：59.7％1040公顷193
BR />
码头区交通
改善交通条件，导致码头区和地区，公司的发展，首要的任务是投资最大的一部作品。然而，按照1980年“地方政府规划和土地法，不采取运输的发展作为公司发展的重点指标。交通路况非常差，和蜿蜒的河泰晤士地区作为一个整体被分成成块，但没有一个像样的桥连接区域的道路。的两个主要铁路线是不能直接访问到市中心，乘客转移到地铁到达伦敦市中心或其他地方，整个区域不是一个领导的火车总站的其他部分。总线系统是很老的，是极为稀缺的车辆和行。整个地区只有一个显着的自行车道。
图4.2 -6英国女王在1987年的
区域环境轻轨轻轨开幕剪彩
图4.2-7城市道路
>
然后在图4.2-8照片可以看出，在状态不佳的环境，临泰晤士河河堤已经严重损坏，双方110的历史建筑中，有一半以上的紧急维修。
图4.2-8 1985年码头区改造的低洼地
生活和工作环境，人口迁移，也反映了当地经济下滑，1971年，在1981年项目区48352常住人口，常住人口已经下降到39,429，十年人口减少18.5％。公共住房的数量在该地区的住房占95％，该地区83％的人住在公共住房由政府提供，20％的的整个公共住房的情况非常差，甚至不适合人类居住的区域内的死亡率高于9.2％的平均死亡率在英国，人们声称疾病援助高出20％，30％，需要住在医院接受治疗。学校，医疗中心和其他公共设施陈旧，短缺的中学后教育和体育设施。在20世纪70年代末至20世纪80年代初，该地区几乎没有建设一个新的私人住宅，该地区的整体形象，使一些投资者望而却步。
4.2.5再造码头区
伦敦码头区开发有限公司，有限公司（LDDC ）自1981年起，分三个阶段进行，历时17年，一个22平方公里近似废弃的旧城区，伦敦转化为新的金融，商业和商务区，成为一个新的里程碑，在伦敦和最具活力的地区。以下是几个关键点，显示该公司的主要课程：
Ⅶ 东莞南城区电影院 ：晚秋Late Autumn多少一张门票
中影（莱蒙商场3楼，南城鸿福路沃尔玛隔壁） 所有普通的60，3D的100
典范（南城苏宁电器4楼）所有普通的70，3D的100
嘉禾（南城第一国际汇一城购物中心B座3楼）所有普通的40，3D的70
大地（南城中天中央广场4楼，石竹花园对面沃尔玛）所有普通的50，3D的60，会员半价。
去过这四个，对大地情有独钟，地方新开，附近有吃有喝的。停车方便，环境优雅，安静（影厅里面几乎看不到人头，听不到人说话的声音），方便（不用排队选号，注册会员上哈票网全部搞定）。最主要是电影的播放时间安排非常合理，不同其他影院好久才有一场。
Ⅷ 失恋33天 什么时候在东莞上映 具体哪个影院 最好在南城这边的！
11.12
橙天嘉禾东莞第一国际影城
南城区鸿福路200号第一国际汇一城购物中心B座3楼 0769-28630111 - 地图
10:30 11:50 13:00 14:00 15:10 16:10 17:20 18:20 19:30 20:30 21:45 22:40
东莞中影时代电影城
南城区鸿福路88号莱蒙商业中心三楼 21685555 21685553 - 地图
11:00 12:00 12:20 13:00 14:00 14:20 15:00 16:00 16:30 16:50 17:20 18:00 18:30 19:00 19:20 19:30 20:00 20:30 20:50 21:00 21:20 21:40 22:00 22:30 22:50
11.13
橙天嘉禾东莞第一国际影城
南城区鸿福路200号第一国际汇一城购物中心B座3楼 0769-28630111 - 地图
10:30 11:50 13:00 14:00 15:10 16:10 17:20 18:20 19:30 20:30 21:45 22:40
11.14
天嘉禾东莞第一国际影城
南城区鸿福路200号第一国际汇一城购物中心B座3楼 0769-28630111 - 地图
10:30 11:50 13:00 14:00 15:10 16:10 17:20 18:20 19:30 20:30 21:45 22:40
Ⅸ 都市综合体研究-都市综合体案例
都市综合体研究-都市综合体案例
都市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来都市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。都市综合体是一个庞大的系统工程。
德思勤投资咨询有限公司策划研究中心通过对世界各国尤其是对近年来国内的都市综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：
（1）、“独立”开发模式
这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力，最典型的例子：美国纽约的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。
（2）、“合资—公共财政补贴”模式
这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。这一模式在上个世纪70-80年代日本的都市综合体开发中比较常见。如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿“西口商业回馆”等。这一模式的特点是公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不够。
（3）、“合作链” 开发模式
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
图 3-17
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。因此目前国内都市综合体的开发多采取“合作链” 开发模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。其运作方式是将庞大的项目运营按进度细分阶段，再将涉及领域的内容融入到阶段中。每个阶段、每个内容都由专业的公司去执行，并在合同上明确各方的权益。必须明确的是，从单项执行内容来看，所选择的公司都应是相当出色的。可以说，这样做可以实现项目整体风险最低化、分散化，将开发利润、经营利润、品牌利润实现最大化。这种合作方式虽然前期谈判的时间较长，但充分体现了集体作战的智慧，一旦敲定之后，所有合作公司的利益和风险都捆绑在一起，也就消除了执行上的各种障碍。这种模式示意如下图：
图 3-18
由于都市综合体开发规模宏大，投资额巨大，项目融资安排在项目开发过程中十分重要，一旦某个环节资金链出了问题，后果不堪设想，因此在项目开发之初就必须做好融资安排。中国目前房地产融资渠道比较单一，多为银行贷款，但随着资本市场的成熟，各类融资渠道会逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，都市综合体开发的资金瓶颈会得以解决。目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在都市综合体的开发上取得了可资借鉴的成功经验，因此如何与房地产基金合作共同开发都市综合体是开发商必须考虑的重要环节之一。
同时，都市综合体大多是城市中心旧城改造或CBD重要建设项目，城市政府会十分重视，其社会影响也非一般项目可比，因此项目开发如何与政府互动也是一个值得关注的问题，东莞第一国际的成功开发就与当地政府之间的互动与协作是密不可分的。
总而言之， “合作链”开发模式不仅涉及到各个相关公司之间的紧密协作，还包括与政府、与基金的良好关系。“合作链”开发模式最合适在都市综合体项目中采用，因为该类产品涉及内容较多，管理层面又比较细，又都与品质、经营挂勾，而一般模式操作起来局面则往往无法控制。一些企业率先采用这种“合作链”的开发方式，无疑是一种大胆的尝试。这种模式可能成为日后都市综合体项目开发的一种全新运营方式。
1. 4.1 蒙特利尔地下商城（The Underground City, Montreal，1962－至今）
编者按：
加拿大法语区的蒙特利尔市，素有北美巴黎之称。然而加拿大寒冷漫长的冬天，却影响着这个大都市的商业气氛。蒙特利尔市从60年代初开始修建地下商城，经过了近四十年的建设，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利尔市民的主要活动场所，而且成为加拿大最重要的旅游景点。
国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下。
在地下商城建设的初期，由于地下产权的不清晰而导致了诸多法律纠纷，迫使政府采取了许多补救措施。
巨大的地下商城为蒙特利尔市带来了巨大的成功，但同时也带来了无法挽回的损失和问题。与加拿大其他主要城市正好相反，蒙特利尔市地面的物业一直在贬值：因为人们的主要活动都转入了地下，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年以来，蒙特利尔市的地面上没有再建造一所零售商业建筑；而地下则从60年代起几乎找不到一个要转让的二手物业。
地下商城也给在地下活动的人们带来了另一个无法解决的问题：几乎完全丧失了方向感！人们在地面生活时，都习惯通过天际线或高大的建筑物来辨认方向；而一旦进入地下这个庞然大物，无论是旅游者还是当地居民，则完全没有了方向感。面对几十公里长错综复杂的地下通道、大同小异的车站以及商场店面，即使是在蒙特利尔市生活了几十年的当地居民，也很难准确判断东南西北，无法确定自己离开出发地的距离或将到达的目的地距离。尽管这两年新的地下建筑设法使门面标新立异，甚至在地面或天顶制作巨大的方向标记，但远不如人们对天际线或高大建筑的认可感，蒙特利尔市民嬉称自己为生活在地下的鼹鼠。政府想尽了各种方式解决这个问题，近几年更试图采用高科技的手段，用光电、色彩甚至气味来区分不同区域。针对地下新的建筑还考虑利用蒙特利尔市建在山上的优势，给地下建筑安装通向外部空间的窗口，以提供辨认方向的天际线（不少处在地下几十米深的建筑物，依然高过海平面以及部分地面建筑物）。
总而言之，庞大的地下建筑一旦形成，就可能改变人类的自然生活习惯，这就要求建设者在建设的初期要尽可能充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。
图 4-1 蒙特利尔市
4.1.1 蒙特利尔地下商城概况
地下商城是指在城市下面通过四通八达的地下步行网络连接起来的商场。
然而最初建设地下商城的想法说起来十分简单，完全没有任何远景规划和设计。上个世纪50年代末，城市主干道下有了地铁站，地面的办公楼都希望连接到地铁站。有两个发展商闲聊时想把各自在主干道两旁的大楼与对方连接起来，最简单的方法是修一座跨街人行天桥。但方案报到市政当局后被坚决否定了，因为市政府反对任何有损城市天际线的建筑。不得已，发展商只好采用地下通道的方式来连接两座大楼，但建设成本显然大大高于地面建筑。发展商就想到在地下通道上建商店，用租金来弥补建设成本，由此便出现的地下商城的雏形---地下商店。
在此之后的1962年，便有了建设城地下商城的构想，并于1967年建设完工，以迎接当年在蒙特利尔举办的世界博览会的到来。
该区地上地下各两层，上面是商业街，下面是个综合城，有学校、公园、展馆、饭店、商场。在建城的过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和两种建筑方式。一种建筑保持原有文化的方式，另一种新建的建筑，比如当时的展馆、美术馆、大学，融入新的文化和新的思想，这就在地下城达到原有文化与新思想的完美结合。
4.1.2 开发思路及定位
地下商城希望能在CBD的地下空间发展中达到城市与开发商双赢。由开发商而不是蒙特利尔市出资建设地下通道、连接建筑物、维修、监测和进行责任担保。蒙特利尔政府则采用激励的办法，包括长期租赁、占有公共区域、车道许可、不计入楼层面积比以及签订发展协议。
4.1.3 主要数据指标
道路系统长度约为25英里（约40公里）；
每天通行人数超过50万；
共有11700个商店、百货商场、餐馆、剧院、电影院，其中有约四十个剧院、电影院及其它休闲场所；
4.1.4 玛丽城广场（Place Ville Marie）
玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的商务活动中心。此外，她还是第一个与地下商城联体的大型建筑。
图 4-2
玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑。基座以上有41层楼面，供许多公司办公使用，每层楼面建筑面积3534平方米。由于大楼平面采用“十”字形，建筑外观看上去挺拔匀称，而且可使每层办公用房获得充分的天然光线。
在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场——“玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心。步行广场地坪上铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系。
广场地下有4层，最下层为地铁车站，第2～3层为900车位的室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心。玛丽城广场下部纵横的步行通道，将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络。这个地下步行网络将玛丽城广场与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体。
自1964年玛丽广场开业至今，蒙特利尔市80%的办公楼、35%的商场（包括1600家商店）、200家餐馆、45家银行的分行、34家电影院以及两个大型展览馆都与地下商城连接起来。值得一提的是，为了让进入深达几十米地下商城的人们尽可能注意各个层面的商店，上下的扶手电梯完全采取错开式对接，增加行人在每一层的停留时间。
图 4-3 地下商城
蒙特利尔市地下分为四个不同的商圈，最热闹最繁华的是麦吉尔/玛丽广场区（McGill/Place Ville Marie），地铁环状网将玛丽城广场与该市的其它四个商圈紧密地连在一起，形成城市立体系统。如今从这四个地区来统计，每天有近50万人通过地铁系统穿梭于地下空间。它们联系着170万平方米的办公空间，3800个房间的旅馆，1400多个商店以及3个音乐厅。
图 4-4
图 4-5 地下商城连接地铁 图 4-6
2. 4.2 伦敦码头区再造项目（London Docklands，1981－1998）
——该区是英国超大规模区域改造项目
编者按：
从1981年7月起，到1998年3月止，在这近17年的时间里，伦敦码头区开发有限公司（LDDC）在一块占地面积为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程。在这十几年的时间里，整个区域发生了翻天覆地的变化，不仅引起英国学术界的关注，更吸引了全球各国的目光。
伦敦码头区开发有限公司（London Docklands Development Corporation）是一家由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商，是政府根据1980年制定的《地方政府规划与土地法》而专门成立的一家开发公司。该公司在码头区完成了大多数项目后，从1994年10月开始，以个体项目完工为标志，分阶段从该区域撤出。1998年3月31日，皇家码头项目全面竣工，LDDC撤出改造后的码头区，并将公司解散。
伦敦码头区的开发历尽艰辛，但最终非常成功。如同任何一个新区域的开发项目一样，伦敦码头区在前期也同样面临着资金短缺、交通基础设施落后、区域内没有人气等诸多问题。作为开发区运作的牵头企业，伦敦码头区开发有限公司分析并抓住了启动项目的核心问题，即首先提升开发区内土地的商业价值。在前期开发资金非常有限的条件下，项目公司集中优势，将各项活动的开展，围绕土地增值这个核心，把有限的资金首先投在最主要的交通基础设施上，为项目的持续开展奠定了坚实的基础。
图 4.2-1 新码头区全景图
4.2.1 历史概况
伦敦的第一个码头位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头区成为整个伦敦的工业中心和就业中心。
30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超过了3万多名，与港区业务有关的工作人员有10万多人。
1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到对这些行业高度依赖的码头运输。其间，进出口运输行业也发生了戏剧性的变化。集装箱运输迅速成为运输业的主导方式，装卸地也随之迁出原有的浅水码头，伦敦码头区各老码头相继关闭，成千上万的码头工人以及相关行业的员工也随之失去了工作岗位。1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了。
当年繁华蓬勃的工商业中心，衰落到百业萧条。1981年，整个二十多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业，其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业还继续从事原有的金融和专业服务行业。从1981年到1983年，从事码头收尾工作的2181人完成了工作，接着也就失业了。
伦敦码头区22平方公里分为不同的地方辖区，历史的原因使码头区大部分土地为公有土地。图2是码头区在1981年当时的土地状况图，用四种颜色显示了不同的辖区，而辖区内涂有颜色的部分则表示被遗弃的土地和水面。
图4.2-2 1981年码头区土地及水面状况图
图4.2-3 老码头的水位刻度，用于控制货船通过 图4.2-4. 1981年码头区
4.2.2 面临问题
码头区在短期内经历了大萧条，1978年至1983年五年时间，又有12000个工作岗位消失了。当地的人口主要是由蓝领工人组成，多年来都未曾经过新技能的培训，已无法适应社会的发展。
码头区的大部分土地为当地公共机构所拥有，这些机构既无愿望也无资本对区域进行再改造，私人手中只掌握了很少一部分土地。公共机构对市场的敏感度非常低，对提供土地持排斥态度。
码头区到处都是遗弃的破旧建筑物，使得再开发的成本非常高，并增加了许多不确定的因素，从而大大降低了对投资者的吸引力。因此，区域急需注入外来因素，以改善发展商的信心。
该区域大多数地方的基础设施极差，根本无法满足发展的基本要求。码头区与伦敦其他区域的交通连接乃至与外界的连接都十分落后，不但增加了企业的经营成本，而且大大降低了企业的投资回报率。
区域本身的市场无法改变其大环境，也无法提供大量的、必需的基础设施，来彻底改变其衰落的对外形象，从而也很难变成一个吸引人们居住和经商的地方。
多年来，很少有私人投资者在该区域兴建住宅。而当地政府也因为多年未进行区域的发展和规划，手头几乎没有任何有价值的记录和资料，因此住宅开发商完全不了解也没有任何在该地区开发新宅的投资回报率方面的信息，从而可能增加开发商的投资风险。
上述诸多不利因素使码头区的发展无法走出恶性循环的怪圈。
4.2.3 解决途径
码头区的衰落，不但影响了伦敦的国际化大都市形象和国际金融地位，而且造成了严峻的社会问题，而保守的地方政府一直拿不出解决方案，任凭经济衰退状况加速发展，陷入一种长期无法解决的局面。
1980年，伦敦政府为了解决这一老大难问题，特为该区域的发展而制定了一部《地方政府规划与土地法》，为推动今后的发展奠定了法律基础。
1981年，时任英国政府环境大臣、后来的副首相赫塞尔廷勋爵形容码头区是“一个面积达6千英亩的被遗忘的荒地”。赫塞尔廷勋爵力排众议，出面牵头，依据该法规的第136条款由政府出面成立了“伦敦码头区开发有限公司”（LDDC），旨在有效地推进码头区22平方公里的整个重建工程，以彻底改变自1960年代以来该区域经济衰落的局面。
图4.2-5 英国前副首相赫塞尔廷勋爵
在此之前，地方政府曾做出不少努力想改变区域的落后面貌，但却深感力不从心，工作进度十分缓慢。LDDC项目总公司的成立，是在当时情况下唯一正确的选择。项目公司由政府全资投入，利用处置土地发展住宅、工业和商业物业所获得的收益滚动发展。为此，政府给项目公司设定了明确的发展目标并赋予下列权利：
如果项目开发所需的大面积土地隶属公共机构，LDDC有权按照合约或强制购买，以获得所需土地。为配合此项权利的落实，另赋予LDDC可为合约另一方制定新的提前实施退休金计划的权利。
原属区政府的规划权交给了LDDC（审核具体规划图的权利仍在区政府）。此项权利的转移是由于区政府规划部门效率太低，限制过多并且规划陈旧落后，无法满足新形式下发展的要求。
项目公司有权建造新的公共基础设施，并改造旧的基础设施。
保证直接连通中央政府资源的渠道。
资金的来源有两方面，一个是中央政府的投入，另一个是出售土地获得的资金。
尽管中央政府给了LDDC这么大权利，但地方行政职能、公屋分配、教育统筹、医疗管理等权利仍保留在地方政府和相关机构。LDDC可通过设立各类基金的方式协助、调控、促进地方政府改善这些方面的工作。
4.2.4 1981年基本概况
废弃的土地和建筑
整个区域60%的土地和水面被荒弃，大量的工业物业无人使用。不临水面的物业平均价格仅为每平方米25英镑，其商业租金也是全伦敦最低的，写字楼的租金每平方米不到5英镑，而靠近伦敦市区和西部的同类租金则达到每平方米11~12英镑。
表1. 区域内被遗弃、空置、使用不当以及未使用的土地和水面
整个码头区 土地 水面 合计 占总比例 空置建筑物
877公顷 163公顷 1040公顷 59.7% 193座
码头区的交通
改善通往码头区和区内的交通状况，是开发公司认为最首要的任务，也是投资最大的一项工作。然而按照1980年的《地方政府规划与土地法》，并未把发展交通作为开发公司的重点工作指标。当时的交通道路状况十分恶劣，蜿蜒的泰唔士河将整个区域分割为块状，但却没有一座像样的大桥来连区域道路。两条主要的铁路线并不直接通往市中心，乘客需要换乘地铁才能抵达伦敦中心或到其他地方，整个区域没有一个通向其他地区的铁路终点站。公交系统也十分陈旧，并且车辆和线路都极其匮乏。全地区只有一条有标记的自行车道。
图4.2-6 1987年英国女王为轻轨通车剪彩
图4.2-7 城市道路上的轻轨
区域环境
从当时图4.2-8照片上就可看出恶劣的环境状况，临泰唔士河两岸的河堤早已严重受损，两岸110座历史建筑物，有超过半数急待修复。
图4.2-8 1985年码头区未改造的低洼地
居住与工作环境
人口的迁移也反映了该区经济的衰落。1971年，项目区的常住人口为48,352人，到了1981年，常住人口已降到39,429人，十年间人口下降了18.5%。公屋占该区内住宅数量的95%。区内83%的人住的是由政府提供的公屋，整个公屋中的20% 状况极差，甚至不适合人居。区域内的死亡率比英国的平均死亡率高出9.2%，申请疾病援助的人高出20%，需要住医院治疗的更高出30%。学校、医疗中心等公共设施陈旧不堪，大专教育及体育设施更是短缺。70年代中后期直到80年代初，该区域内几乎没有修建一座新的私人住宅，区域的整体形象使仅有的一些投资者望而却步。
4.2.5 再造码头区
伦敦码头区开发有限公司（LDDC）从1981年起，分三个阶段，历时17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区，使其成为伦敦的一个新地标和最有活力的区域。下列几个关键点可展现出公司的主要历程：
Ⅹ 东莞南城鸿福路那边有咩玩咖~
有沃尔玛,家乐福还有海雅百货啊,中心广场，有中影电影院，有游乐城，有时尚岛等，很多地方消费，附近还有第一国际